天榮站物業項目

天榮站物業項目位於香港新界元朗區天水圍天城路、天榮路及天恩路之交界的輕鐵天榮站原1-5號月台的上蓋，即天水圍市地段第23號。項目是兩鐵合併時，香港鐵路有限公司以接近49.1億元，向九鐵公司購入8個物業用地發展權其中一個項目及後與新鴻基地產攜手發展。地盤面積約19.62萬平方呎，可建樓面面積約98.23萬平方呎，其中約98萬平方呎用作興建私人住宅，其餘約2,206平方呎用作商業用途。整個項目項目不設限呎限量條款，由3幢42層大樓及地庫停車場組成^[1]，提供約1,800個單位，預計2021年落成^[2]。其後由於各種原因預計推遲至2024年9月30日落成^[3]。該項目首阶段车站月台搬迁及平整工程已於2017年1月完工，地基工程正在展开。

天榮站物業項目地盤（2018年9月）

天榮站物業項目位於輕鐵天榮站上蓋

設計

按港鐵早前提交予城規會的文件顯示，天水圍天榮輕鐵站上蓋物業發展包括4幢樓高43層的建築物，當中包括3層平台分別作輕鐵總站、停車場、住客會所及住客平台花園之用，整個項目共提供約1,500個住宅單位，平均單位面積約為600方呎，另外附設287個私家車停車位及25個電單車停車位。^[4]

然而，新鴻基地產奪得天榮站上蓋物業發展權後在2015年3月提交予城規會的文件顯示，上蓋物業發展由4幢43層大樓更改為3幢42層大樓，停車場改設於地庫，以籍此增加空氣流通性及改善環境。^[1] 項目由梁黃顧建築師事務所設計。

以往設計的批評

項目的設計曾經被鄰近居民、學校學生以至地區人士批評，他們不滿港鐵未有全面諮詢公眾，卻計劃在輕鐵天榮站興建屏風樓。有學生坦言，如有關樓宇落成後，平台花園高度會超過對面三所學校校舍，兩者一街之隔的距離僅十幾米。受影響的三所學校，到時會像三文治般，一邊是屏風樓，一邊緊貼嘉湖山莊麗湖居的十幢大廈，數千名學生及教職員將夾在中間，將會嚴重影響該區空氣流通。^[5]地區人士則不滿政府假諮詢，敷衍反對意見，並重申要求以新指引審批港鐵所指出的建築圖則。對於港鐵作為政府最大股東的企業，只顧賺錢，漠視新政府指引，制造屏風樓，令周邊居民感到環境的壓逼感。^[6]

2011年4月19日，逾百名天水圍居民及學生舉行集會，進行「向屏風樓說不」的靜坐活動，過百名參與活動的居民及該校師生高呼「港鐵屏風樓，居民無氣抖」的口號，希望政府利用該地興建社區中心，為該區居民提供更多娛樂。伊利沙伯中學舊生會中學校長劉修妍指，政府經常強調可持續發展，卻批准興建損害環境的樓宇項目，希望政府可以身作則，拒絕有關項目的申請。

地政總署發言人表示，有關港鐵在天水圍輕鐵天榮站的批地申請，當局正按適用程序處理，包括提交地區地政會議討論等，聽取市民對有關發展的意見。而港鐵發言人表示，早於1995年當時的九鐵已計劃在天水圍區輕鐵上蓋發展物業，天榮站上蓋的規劃發展已通過相關法定程序。^[7]

招標出售

第一次招標

不過政府及港鐵最終並沒有理會反對聲音。項目於2013年1月18日起招收意向書，1月24日下午2時截止。市場人士指，項目估值約20億至34.38億元。港鐵發言人表示，項目不設限呎及限量條款，目前正與政府商討補地價事宜。^[8]到了2月19日截收標書當天，卻只收到兩家發展商提交的文件，並無發現有關天榮站發展項目的標書。是港鐵項目招標歷來首宗「零標書」紀錄，更演變為即日流標。市場普遍估計，因項目補地價高，日後需賣建築呎價7000元方可獲合理利潤，遠高於區內二手呎價，令發展商轉軚放棄入標。^[9]

第二次招標

2013年12月19日，港鐵公布，輕鐵天榮站物業項目由12月20日起招收發展意向書，12月27日下午2時截止。^[10]項目於12月27日截收意向，獲19份意向書，包括長實、新地、會德豐、金朝陽、南豐、華懋、麗新發展、嘉里及泛海等。

到12月30日，港鐵公布項目即日起推出招標，並於1月21日截標。為防流標重演，招標條款加入三項條款。包括發展商只須提交「一口」地價、毋須與港鐵分紅，發展商日後毋須與港鐵分享賣樓收益，令整個招標過程，相近於西鐵項目的「一口價」投標形式；其次，港鐵設立回購機制，有權在發展項目落成後，向中標發展商提出以項目市值的1.6倍價錢回購；以及由港鐵負責重置輕鐵站的前期工程費4.1億元。

對於招標條款大變，港鐵發言人回應，在考慮天榮站今年初招標時的市場反應，以及發展用地時輕鐵站月台設施需事先搬遷及重置的特殊要求，再考慮到現時物業市場的情況，因此與地政總署達成有關的財務協議。消息人士透露，有別於對上一次招標列明發展商須支付26.863億元的補地價金額，是次標書只要求發展商提交其所願意支付的保證地價，實際補地價金額再由港鐵與地政總署商討，令批地過程中的彈性增加。

至於地政總署方面則補充，就地價而言，經考慮所接獲的標書後，如政府從港鐵得到的地價是相等或高於地政總署所釐定的底價，政府才會把土地批予港鐵。

2014年1月21日，項目截標，僅接獲3份標書，包括長實、新地及信置入標，反應較預期遜色。^[11]

2014年1月30日，港鐵認為投標方案未能符合財務要求，不接納任何有關物業項目的標書，再次流標收場。^[12]

曾經考慮改作居屋發展

港鐵天水圍天榮站項目兩度流標，發展局局長陳茂波在2014年2月8日出席商台節目《政經星期六》時透露，政府考慮把這塊地皮改為興建居屋，預計可建1,600個單位。他表示，這種做法在技術上「完全可行」，上蓋發展權現屬於港鐵，若要發展，需先購回發展權。政府雖是港鐵大股東，但港鐵是獨立上市公司，因此不敢揣測港鐵方面的取態。他認同天榮站地點交通方便，技術上需要先搬站，但成本上「計到數」，會繼續與港鐵探討。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，天榮站地皮兩次流標，足以反映市場出價與政府預期相距甚遠，亦反映業界認同市況不明朗，若政府保留地皮日後重新招標則屬不智，他認同改作居屋發展之舉可行。^[13]

惟港鐵發言人回應表示，正積極為項目研究最可行的發展模式和財務安排，未必只有售回予政府。^[14]

第三次招標

2015年1月12日至2月5日，天榮站上蓋項目第3次招標，共收到21份意向書、4份標書，標書包括新鴻基地產、恆基地產、信和置業及遠東發展。2月9日，港鐵公司公佈招標結果，由新鴻基地產奪得天榮站上蓋物業發展權，市場估值17億港元，新鴻基副董事總經理雷霆表示將發展中小型住宅，預計投資額約70億元。^[15][16]

2015年7月16日地政總署資料顯示，天水圍輕鐵天榮站項目，涉及補地價金額15.1899億元，以總樓面約98萬2千多方呎計算，补地价每平方尺約1500元。

工程引致月台出現超標沉降

2018年7月，運輸及房屋局長蘇偉文在立法會大會上透露，輕鐵天榮站月台受上蓋工程影響，出現超過80毫米沉降，需要停工。^[17]但沉降未有停止，6月29日屋宇署接獲通知指沉降錄得86毫米，到7月23日，沉降已擴至89毫米。元朗區議會在7月30日召開特别會議商討問題，區議員批評屋宇署、機電署和港鐵漠視當區居民安全。地盤到2018年年中起停工。^[18]

到2019年5月，住宅地盤工程因沉降幅度持續惡化，達95毫米而須繼續停工，發展商新地要求屋宇署將沉降停工指標大幅放寬至150毫米，認為不會影響鐵路服務及公眾安全。^[19]

周邊建築

• 柏慧豪園
• 柏慧豪廷
• 伊利沙伯中學舊生會中學
• 十八鄉鄉事委員會公益社中學
• 十八鄉鄉事委員會公益社小學
• 嘉湖銀座
• 嘉湖海逸酒店
• 嘉湖山莊麗湖居

交通

交通路線列表

港鐵 █屯馬綫：天水圍站(步行約20分鐘，或乘搭輕鐵前往) 輕鐵：天榮站 巴士： 天水圍市中心公共運輸交匯處 九龍新界巴士 69M 天水圍市中心 ⇄ 葵芳站 265S 天水圍市中心 ⇄ 大埔工業邨 只限平日上午繁忙時間服務 269B 天水圍市中心 ⇄ 紅磡（紅鸞道） 269C 天水圍市中心 ⇄ 觀塘碼頭 269S 天水圍市中心 ⇄ 觀塘碼頭 只限平日繁忙時間服務 B2P 天慈邨 ⇄ 深圳灣口岸 K74 天水圍市中心 ↺ 凹頭 大嶼山或機場巴士 A37 朗屏站 ⇄ 機場（地面運輸中心） E37 天水圍市中心 ⇄ 機場（地面運輸中心） E37C 天水圍市中心 ⇄ 飛機維修區 只限平日繁忙時間服務 NA37 國泰城 ⇄ 天水圍市中心 通宵服務 過海隧道巴士 969 天水圍市中心 ⇄ 銅鑼灣（摩頓台） 每日18:45後往港島方向以天水圍（天恩邨）為起點站 969A 天水圍市中心 天水圍北（天葵路） → ← 金鐘（力寶中心） 灣仔（菲林明道） 只限平日繁忙時間服務 969B 天水圍市中心 ⇄ 灣仔 只限平日繁忙時間服務 969C 嘉湖山莊美湖居 天水圍（天瑞邨） → ← 太古（康怡廣場） 鰂魚涌（新威園） 只限平日繁忙時間服務 969P 天水圍市中心 → 銅鑼灣（摩頓台） 只限平日上午繁忙時間服務 969X 天水圍市中心 → 銅鑼灣（禮頓道） 只限平日上午繁忙時間服務 969N 天水圍市中心 → 銅鑼灣（摩頓台） 通宵服務 （清晨服務） N969 天水圍市中心 ⇄ 銅鑼灣（摩頓台） 通宵服務 新界專線小巴 77 77A 77B 79S 天水圍市中心 ⇄ 落馬洲管制站 通宵服務 618 天水圍（天恩邨） ⇄ 深圳灣口岸 除了港島東區、南區、西貢區和大埔區沒有全日服務巴士路線之外，其餘本屋苑的對外交通基本可達全港各處以及深圳灣口岸。

參考資料

1. (PDF). [2016-08-23]. （原始内容 (PDF)存档于2016-08-26）. 
2. . 信報. 2015年2月5日 [2015年2月9日]. （原始内容存档于2015年6月21日）. （繁體中文）
3. . 明報. 2022年12月7日 [2022年12月7日]. （原始内容存档于2022年12月8日）. （繁體中文）
4. . [2013年1月18日]. （原始内容存档于2013年1月22日）. 
5. . [2013-01-18]. （原始内容存档于2016-03-06）. 
6. 天榮站上蓋起屏風樓 政府假諮詢 居民真陰公. [2013-01-18]. （原始内容于2013-10-08）. 
7. http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110419/00176_059.html 東方日報：天水圍居民反港鐵屏風樓 (2011年4月19日). [2013年1月18日]. （原始内容于2019年10月15日）.  外部链接存在于|title= (帮助)
8. 蘋果日報： 輕鐵天榮站項目招意向 (2013年1月18日). [2013年12月23日]. （原始内容于2013年12月24日）. 
9. 東方日報：破天荒 天榮站無人吼流標 (2013年2月21日). [2013年12月23日]. （原始内容于2016年3月5日）. 
10. 蘋果日報：天榮站趕重新招標 天水圍三地共建3,700伙 (2013年12月20日). [2013年12月23日]. （原始内容于2017年10月15日）. 
11. . [2014年1月23日]. （原始内容存档于2014年2月1日）. 
12. 測量師：天榮站流標或阻政府達標，大圍站須優化條款. [2014-01-30]. （原始内容于2016-03-05）. 
13. 流標天榮站擬建居屋 向港鐵回購發展權 少收20億補地價 明報，2014年2月9日. [2014年2月9日]. （原始内容于2016年3月4日）. 
14. 港鐵天榮項目未必售予政府 蘋果日報，2014年2月9日. [2014年2月9日]. （原始内容于2016年5月3日）. 
15. . 香港電台. 2015年2月9日 [2015年2月9日]. （原始内容存档于2015年2月9日）. （繁體中文）
16. . 香港電台. 2015年2月9日 [2015年2月9日]. （原始内容存档于2015年2月9日）. （繁體中文）
17. 屋宇署﹕天榮站沉降80毫米符預期. 明報. 2018-07-13 [2018-07-30]. （原始内容于2018-07-30）. 
18. 【輕鐵天榮站沉降】沉降擴大至89毫米 議員批罔顧市民安全. 香港01. 2018-07-30 [2018-08-01]. （原始内容于2019-07-28）. 
19. 陳晶琦. 輕鐵天榮站沉降持續惡化　新地申大幅放寬沉降停工指標至150毫米. 香港01. 2019-05-09 [2019-05-10]. （原始内容于2019-05-10）.