回購領展

回購領展是一個政治訴求，即要求香港政府出資以回購股份或回購資產等手段，回購領展房地產投資信託基金（「領展」）。領展的資產主要由公屋商場私有化而來，加租及趕走小租戶等問題造成不少民怨。上屆特首林鄭月娥曾稱領展為民生「三座大山」之一，並對之「束手無策」^[1]。然而，香港各大政黨及眾多民間壓力團體皆提倡，解決方法之一為「回購領展」。

背景

領展成立背景

香港政府曾以各種模式進行公共資產私有化，當中包括公屋出售、港鐵上市、隧道公私合營等，更曾提出機場第三條跑道全面私有化 ^[2]。在此背景下，房委會以2002年停建、停售居屋造成的短期財務危機為契機，開展出售180個公屋及居屋商場及停車場物業之計劃。 房委會將這批物業，出售予2004年成立的領匯房地產投資信託基金 －「領匯」（於2015年易名為「領展」），再以一股不留的形式進行上市集資。2004年12月，領匯股價為10.8元，集資250億 ^[3]，最終因公屋居民提出司法覆核而被迫擱置。2005年，領匯當時市值220億，每股定價10.3元。2019年五月，公司市值近2000億，一股市值曾一度迫近破百 ^[4]。政府當年以過低價出售公共資產之誤，目前備受批評。

同樣，領展被指無心保障小商戶或為居民提供適切服務。2004年終審法院指，領匯上市並無違反房屋條例中，房委會須向市民「確保提供」購物、泊車服務的規定。然而，領匯自2005年以「資產提升」手段將重點商場高檔化及引入連鎖店 ^[5]，並自2014年起進行物業組合重整，轉售共56個商場及停車場物業，出現散戶管理混亂、拆售車位套現的情況。

2014年8月證監會放寬《房地產投資信託基金守則》，容許基金以資產總值25%投資空置土地（不需產生定期租金收入的房地產項目），又放寬資產總值10%可用作投資於物業發展及購買未完成單位^[6] ，使領展更積極轉型為地產發展商。

政府自稱面對領匯的問題束手無策，引起民間及政黨要求回購領展的訴求。政府未有積極巡查已出售物業有否遵守地契規定，又認為無法對已出售物業進行立法規管。然而，政府以不同理由於2008及2012兩度回應，指回購並不可行。^{[7] [8]}

不過，主流民意及政黨意見轉向支持回購，2018理工大學進行的民調中，七成半受訪者支持回購^[9]，而民建聯、工聯會等與政府友好的政黨，都公開表示政府應考慮策略性回購^[10]。

領展發展方向

領展最近對於房委會出售物業的發展方向，日益專注增值重點資產，轉售低回報資產。證監會條例放寬以後，領展更開始收購香港地皮作發展，如2015年與南豐地產投得作辨公室商廈的觀塘「海濱匯」。^[11]同時，領展更積極將中國投資比例上限，由12.5%提升至20%^[12]。

領展積極收購高回報物業作機構轉型，跟房委會轄下商場、街市及停車場，為公屋及居屋市民提供適切服務的定位，非常不同。以上策略的核心目標為租值最大化，上市以來，領展的租金升幅超越市場平衡數，租戶續租率亦顯著下跌。以上的策略，使領展每股股價在2019年將近破百。2012年政府回應回購領展訴求時，指自由市場競爭可有效監察領展租金升幅，達致「社會企業」的說法，有待商榷^[8]。按立法會文件指，領展已出租內部樓面面積中，每平方呎平均每月租金 「由 2005-2006 至 2016-2017 年度累計上升 132%，年均增長率為 7.9%，高於私人零售業樓宇租金指數的升幅。2005-2006 至 2009-2010 年度5 年間，租戶續租率由 93.4%顯著下跌至 71.4%」。^[13]

可研究的回購方向

回購物業

政府可主動與領展談判，對領展最不願花錢改善，即最缺乏服務及設施的「死場」作策略性物業回購。2018年《財政預算案》中， 財政司司長擬撥款 200 億元，以購入 60 個物業作社福用途^[14]，2018年領展出售旗下12個商場才以120.1億成交^[15]。有意見指政府可以重新發展商場的模式加建樓層，長遠增加社福用地供應。

國際案例：英國回購已出售公屋

跳至： 維基學院，全球回購公共資產新趨勢 - 英國回購公屋

回購股份

香港政府現時沒有持用領展任何股份或基金單位，而回購領展，要有控制性的股權，不一定需要全數回購。現時領展沒有控股股東，私人及機構投資者分散，主要股東為共持約13%股權的貝萊德（8.99%）及美國資本集團（7.03%）（截至2018年10月24日）。表面上看，以2019年物業估值2150億元 （2019年7月)計^[16]，政府用約500億元購入25%的股權，便可有重大的決策權。有團體建議政府進行「投資性回購」，即以未來基金增持領展股權^[17]：基金一半放在外匯基金內，主打私募股權及境外物業投資；另一半則投放於外匯基金「投資組合」或其他投資產品，投資組合無需公開披露，可作回購領展的一個策略。

國際案例

跳至： 維基學院，全球回購公共資產新趨勢，2011年柏林水務公司回購

跳至：維基學院，全球回購公共資產新趨勢，阿根廷YPF油業國有化

參考資料

1. [1] （页面存档备份，存于互联网档案馆） 經濟日報，「三座大山」難移 領展令林鄭也言束手無策（2018年7月3日）
2. Chung, C. Y., & Ngai, P. (2007). Neoliberalization and privatization in Hong Kong after the 1997 financial crisis. China Review, 65-92.
3. [2] （页面存档备份，存于互联网档案馆） 【蘋話當年】2005年領匯首日上市股價勁升（2014年11月25日）
4. [3] （页面存档备份，存于互联网档案馆）HK01, 領展將邁紅底全港哀悼 歷史不應忘記上市罪人 (2019年5月16日)
5. [4] （页面存档备份，存于互联网档案馆） 【01觀點】「高端」領展趕走「低端」商戶 政府須硬撼大山（2017年11月30日）
6. [5] （页面存档备份，存于互联网档案馆） 立法會CB(1)1364/16-17(01)號文件，附件四：就「領展轉售南區物業及有關設施的發展」財經事務及庫務局的書面回應（2017年8月4日）
7. [6] （页面存档备份，存于互联网档案馆）政府新聞網，2008。「立法會：運輸及房屋局局長就『回購領匯股份』議案總結發言全文」。12月17日。最後瀏覽日期：18 Jul 2019.
8. [7] （页面存档备份，存于互联网档案馆）政府新聞網，2012。「立法會：運輸及房屋局局長就『回購領匯股份』議案開場發言全文」。11月21日。最後瀏覽日期：18 Jul 2019.
9. [8] （页面存档备份，存于互联网档案馆）立法會CB(4)1378/17-18(03)號文件，2018。〈就公屋及居屋商場、街市及停車場的營運情況提交意見書〉，領匯監察。
10. [9] （页面存档备份，存于互联网档案馆）立法會CB(1)771/18-19(15)號文件，2019。<有關領展房地產投資信託基金出售分拆自香港房屋委員會的物業意見書>，工聯會眾議員
11. [10] （页面存档备份，存于互联网档案馆） HK01, 〈領展首個商廈發展項目「海濱匯」設發電緩跑徑 出租率錄近七成〉(2019年9月17日)
12. [11] （页面存档备份，存于互联网档案馆） 信報，〈領展擬提高內地投資比重上限至20% 〉（2018年11月14日）
13. [12] （页面存档备份，存于互联网档案馆）立法會秘書處資料研究組，2018. 「資料便覽：公屋及居屋零售和商場設施概覽」。最後瀏覽日期：18 Jul 2019.
14. HK01,<【財政預算案2019】200億購社福物業 業界：過百空置校舍又唔用> (2019年2月27日)[13] （页面存档备份，存于互联网档案馆）
15. [14] （页面存档备份，存于互联网档案馆）經濟日報，領展升2%再創新高 120億出售12個商場（2018年12月13日）
16. 領展，2019。「業務概覽」。最後瀏覽日期：18 Jul 2019. [15] （页面存档备份，存于互联网档案馆）
17. [16] （页面存档备份，存于互联网档案馆）立法會CB(1)823/18-19(03)號文件