逆權侵佔（英語：adverse possession）是普通法的法律概念，指房地產的非業主不經原業主同意，持續佔用對方土地超過一定的法定時限後，原業主的訴訟時限即終止，該佔用者可以成為該土地的合法新業主，不必付出任何代價。
敵意佔有 编辑
逆權侵佔需要合乎「敵意佔有」（hostile possession）之要素。佔有者不單只需要持續並實質佔有有關土地，而且還需要顯示其敵意佔有之意圖，例如設下門鎖，圍欄，門牌，人為耕作等。如果土地佔有者相信原業主容許其合法進入該地（例如租用），其佔有意圖便不成立。不完全合乎「敵意佔有」之條件，例如聲稱有意繳租但長年無法繳租的情況，就不能以逆權侵佔為由成為該土地的合法業主。[1]
善意與惡意 编辑
一些普通法地區不容許惡意（malice）佔有人以逆權侵佔為由成為新業主。所謂「惡意佔有」，是指其土地擁有者已知道有關土地已被他人敵意佔有（即是看見了別人設下的門鎖，圍欄，門牌，或「閒人免進」之標記等），不論是罔顧此事實，或是毀壞或移除有關標記，仍然長期佔有該地。
在這些司法區，並非惡意佔有的敵意佔有者仍然合符逆權侵佔的要素（買錯屋住錯屋的情況），他仍可以以此法律成為合法新業主。
一些司法區要求敵意佔有人證明其善意，否則逆權侵佔無效。這些善意包括：
- 繳付土地稅，與作為房地產擁有人應繳付的稅；或
- 其他行為顯示佔有者真誠相信擁有其佔用地方的權利（right to claim）
道德理由 编辑
因為土地擁有權訴訟時效是有限的，所以才出現「逆權侵佔」。這個訴訟時效為12年（香港《時效條例》第347章第7(2)條），而這個時效可以由明文法指定或改變（香港法例而言，1991年7月1日前為20年，7月1日後來為12年）。
如果訴訟時效是無限制的，那麼任何土地擁有人都無法安心，因為任何土地可能在數百或甚至一千多年前有其合法擁有者，他們的後人都可以訴訟，現有的土地擁有人便要面對無窮無盡的法律風險，這樣危害到私有產權的穩定性。
這個理由與其他普通法訴訟都有有限訴訟時效是一樣的。
應用於領土紛爭 编辑
因為訴訟時效限制適用於私人土地紛訟，那麼訴訟時效限制適用於處理領土紛爭亦理所當然。
在國際法，任何國家若確信其國土被敵意佔有，便有責任提出正式抗議（不必訴訟，但該抗議需備案）。若然超過了時限下不作抗議或訴訟，國際法便不能宣稱該佔有為非法，佔有國便自然成為合法擁有者。
質疑 编辑
在英國，與逆權侵佔的相關法例受到質疑，但香港法院已基於港英兩地的土地註冊有別為由，而拒絕跟從同為普通法系的英國的做法。[2]。
案例 编辑
美國 编辑
香港 编辑
根據香港1945年成文法《時效條例》第347章，第7條及第17條，任何人士（包括惡意佔有者）無間斷佔用官地60年，香港政府便會失去該官地的追索權。[3]
- 2013年2月，男子李炳章入稟高院稱，他早於1949年3月或之前，已佔用筲箕灣阿公岩某部分土地逾60年，申請逆權侵佔，結果獲判勝訴。其勝訴理由是，屋宇署在1991年6月向他發出修葺令，指他在1952年購入的屋宇結構存在危險，證明他早在當年已開始佔用官地。
- 2011年2月，梁輝約在1963至1964年間佔用元朗練板村的一幅地，但法庭從高空拍攝的圖片及其他文件，顯示夫婦權侵佔至少20年，故裁定梁氏勝訴。
- 2010年8月，女租客林芝入稟，要求逆權侵佔土瓜灣馬頭角道一個單位業權，獲判勝訴。法官認為，業主失去聯絡已26年，租客盡力尋找不果，故根據時效條例判單位給她。
- 2009年11月，新世界發展購入元朗屏山唐人新村兩幅農地，一名在上址居住了近30年的七旬老翁入稟高院要求「逆權侵佔」土地，被裁定敗訴。
- 2006年1月，老婦黃壬娣與女兒陳淑賢，稱已佔用土地逾20年，要求「逆權侵佔」大埔滘松園一幅12萬平方呎農地，與業主恒基地產附屬公司打官司，終審法院於2006年按《時效條例》裁定土地歸黃婦。
参考文獻 编辑
- ^ 女租客逆權侵佔物業. 香港《東方日報》. 2010年8月3日 [2011年12月31日]. （原始内容于2020年2月25日）.
- ^ 陳弘毅等：新版《香港法概論》（香港三聯書店，2009），頁1288。
- ^ [1]
- ^ 香灼璣官地私建豪宅. 香港《東方日報》. 2006年8月7日. [永久失效連結]
- ^ 逆權侵佔勝訴 達12萬平方呎 阿婆贏恆基霸地值3600萬. 香港《太陽報》. 2006年1月6日 [2010年11月2日]. （原始内容于2019年9月12日）.
參見 编辑
外部链接 编辑
- 香港成文法《時效條例》第347章 （页面存档备份，存于互联网档案馆）（繁體中文）
- 2006年10月24日，：恒基地產向高院申請司法覆核，爭一幅農地，指「逆權侵佔」有違《香港基本法》，是剝奪原業主的財產，要求撤銷根據《時效條例》第347章的原判決。 (案件編號：HCAL32/2006)
- FACV1/1997：沒有敵意侵佔之意圖便無權申請「逆權侵佔」 （页面存档备份，存于互联网档案馆）（英文）
逆權侵佔, 英語, adverse, possession, 是普通法的法律概念, 指房地產的非業主不經原業主同意, 持續佔用對方土地超過一定的法定時限後, 原業主的訴訟時限即終止, 該佔用者可以成為該土地的合法新業主, 不必付出任何代價, 目录, 敵意佔有, 善意與惡意, 道德理由, 應用於領土紛爭, 質疑, 案例, 美國, 香港, 参考文獻, 參見, 外部链接敵意佔有, 编辑需要合乎, 敵意佔有, hostile, possession, 之要素, 佔有者不單只需要持續並實質佔有有關土地, 而且還需要顯示其敵意. 逆權侵佔 英語 adverse possession 是普通法的法律概念 指房地產的非業主不經原業主同意 持續佔用對方土地超過一定的法定時限後 原業主的訴訟時限即終止 該佔用者可以成為該土地的合法新業主 不必付出任何代價 目录 1 敵意佔有 1 1 善意與惡意 2 道德理由 2 1 應用於領土紛爭 3 質疑 4 案例 4 1 美國 4 2 香港 5 参考文獻 6 參見 7 外部链接敵意佔有 编辑逆權侵佔需要合乎 敵意佔有 hostile possession 之要素 佔有者不單只需要持續並實質佔有有關土地 而且還需要顯示其敵意佔有之意圖 例如設下門鎖 圍欄 門牌 人為耕作等 如果土地佔有者相信原業主容許其合法進入該地 例如租用 其佔有意圖便不成立 不完全合乎 敵意佔有 之條件 例如聲稱有意繳租但長年無法繳租的情況 就不能以逆權侵佔為由成為該土地的合法業主 1 善意與惡意 编辑 一些普通法地區不容許惡意 malice 佔有人以逆權侵佔為由成為新業主 所謂 惡意佔有 是指其土地擁有者已知道有關土地已被他人敵意佔有 即是看見了別人設下的門鎖 圍欄 門牌 或 閒人免進 之標記等 不論是罔顧此事實 或是毀壞或移除有關標記 仍然長期佔有該地 在這些司法區 並非惡意佔有的敵意佔有者仍然合符逆權侵佔的要素 買錯屋住錯屋的情況 他仍可以以此法律成為合法新業主 一些司法區要求敵意佔有人證明其善意 否則逆權侵佔無效 這些善意包括 繳付土地稅 與作為房地產擁有人應繳付的稅 或 其他行為顯示佔有者真誠相信擁有其佔用地方的權利 right to claim 道德理由 编辑因為土地擁有權訴訟時效是有限的 所以才出現 逆權侵佔 這個訴訟時效為12年 香港 時效條例 第347章第7 2 條 而這個時效可以由明文法指定或改變 香港法例而言 1991年7月1日前為20年 7月1日後來為12年 如果訴訟時效是無限制的 那麼任何土地擁有人都無法安心 因為任何土地可能在數百或甚至一千多年前有其合法擁有者 他們的後人都可以訴訟 現有的土地擁有人便要面對無窮無盡的法律風險 這樣危害到私有產權的穩定性 這個理由與其他普通法訴訟都有有限訴訟時效是一樣的 應用於領土紛爭 编辑 因為訴訟時效限制適用於私人土地紛訟 那麼訴訟時效限制適用於處理領土紛爭亦理所當然 在國際法 任何國家若確信其國土被敵意佔有 便有責任提出正式抗議 不必訴訟 但該抗議需備案 若然超過了時限下不作抗議或訴訟 國際法便不能宣稱該佔有為非法 佔有國便自然成為合法擁有者 質疑 编辑在英國 與逆權侵佔的相關法例受到質疑 但香港法院已基於港英兩地的土地註冊有別為由 而拒絕跟從同為普通法系的英國的做法 2 案例 编辑美國 编辑 俄亥俄州 嘉德蘭聖殿香港 编辑 根據香港1945年成文法 時效條例 第347章 第7條及第17條 任何人士 包括惡意佔有者 無間斷佔用官地60年 香港政府便會失去該官地的追索權 3 2013年2月 男子李炳章入稟高院稱 他早於1949年3月或之前 已佔用筲箕灣阿公岩某部分土地逾60年 申請逆權侵佔 結果獲判勝訴 其勝訴理由是 屋宇署在1991年6月向他發出修葺令 指他在1952年購入的屋宇結構存在危險 證明他早在當年已開始佔用官地 2011年2月 梁輝約在1963至1964年間佔用元朗練板村的一幅地 但法庭從高空拍攝的圖片及其他文件 顯示夫婦權侵佔至少20年 故裁定梁氏勝訴 2010年8月 女租客林芝入稟 要求逆權侵佔土瓜灣馬頭角道一個單位業權 獲判勝訴 法官認為 業主失去聯絡已26年 租客盡力尋找不果 故根據時效條例判單位給她 2009年11月 新世界發展購入元朗屏山唐人新村兩幅農地 一名在上址居住了近30年的七旬老翁入稟高院要求 逆權侵佔 土地 被裁定敗訴 2006年1月 老婦黃壬娣與女兒陳淑賢 稱已佔用土地逾20年 要求 逆權侵佔 大埔滘松園一幅12萬平方呎農地 與業主恒基地產附屬公司打官司 終審法院於2006年按 時效條例 裁定土地歸黃婦 公民教育委員會主席香灼璣 被指涉嫌非法佔用官地20年 興建慈雲山觀音山九號屋 4 5 参考文獻 编辑 女租客逆權侵佔物業 香港 東方日報 2010年8月3日 2011年12月31日 原始内容存档于2020年2月25日 陳弘毅等 新版 香港法概論 香港三聯書店 2009 頁1288 1 香灼璣官地私建豪宅 香港 東方日報 2006年8月7日 永久失效連結 逆權侵佔勝訴 達12萬平方呎 阿婆贏恆基霸地值3600萬 香港 太陽報 2006年1月6日 2010年11月2日 原始内容存档于2019年9月12日 參見 编辑佔屋外部链接 编辑香港成文法 時效條例 第347章 页面存档备份 存于互联网档案馆 繁體中文 2006年10月24日 成報 恒基地產向高院申請司法覆核 爭一幅農地 指 逆權侵佔 有違 香港基本法 是剝奪原業主的財產 要求撤銷根據 時效條例 第347章的原判決 案件編號 HCAL32 2006 FACV1 1997 沒有敵意侵佔之意圖便無權申請 逆權侵佔 页面存档备份 存于互联网档案馆 英文 取自 https zh wikipedia org w index php title 逆權侵佔 amp oldid 78252873, 维基百科，wiki，书籍，书籍，图书馆，
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